Deposito cauzionale e danni: cosa dice la legge e le prove

Alla fine di una locazione la discussione sul deposito cauzionale si riduce quasi sempre a una domanda: quel danno c’era già, è normale usura o l’ha causato l’inquilino? La legge dà le regole di base, ma chi le applica ha bisogno di sapere com’era l’immobile all’inizio. Qui trovi il testo degli articoli che contano, citati da Normattiva, e come documentare lo stato alla consegna e alla riconsegna con un video da cui Space Context ricava, stanza per stanza, dotazioni, condizioni e problemi con i fotogrammi che li mostrano.

Questo articolo non è una consulenza legale: per il tuo contratto, verifica con un avvocato, un consulente o la tua associazione di categoria.

In breve

• Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali (art. 11 L. 392/1978).
• L’inquilino restituisce l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto, secondo la descrizione fatta dalle parti, salvo l’usura dovuta all’uso (art. 1590 c.c.).
• Senza descrizione si presume che l’abbia ricevuto in buono stato di manutenzione: per questo la descrizione iniziale conta.
• L’inquilino non risponde della vetustà; risponde invece dei danni avvenuti durante la locazione, anche causati da chi ha fatto entrare (art. 1588 c.c.).
• Un video datato alla consegna e uno alla riconsegna, con il confronto tra i due, rendono la descrizione verificabile.

Quanto può essere il deposito cauzionale?

L’art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392 dice: «Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.»

La legge 431/1998, che regola oggi le locazioni abitative, ha abrogato diversi articoli della 392/1978 per quelle locazioni (art. 14, comma 4), ma l’art. 11 non è tra questi. Come si applichi al tuo contratto, abitativo, transitorio o di altro tipo, è una domanda per un professionista.

Cosa deve restituire l’inquilino?

L’art. 1590 del codice civile ha quattro commi. I primi tre sono quelli che contano alla riconsegna:

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.

Letti insieme, dicono tre cose pratiche:

1. Il riferimento è la descrizione iniziale: lo stato alla riconsegna si confronta con quella.
2. Se la descrizione manca, la presunzione è il buono stato di manutenzione: chi ha consegnato un immobile già segnato, senza descriverlo, parte svantaggiato.
3. Usura e vetustà non sono danni: un parquet consumato dal passaggio dopo anni non è come un parquet rigato da un mobile trascinato.

Di quali danni risponde l’inquilino?

L’art. 1588 c.c. dice che il conduttore «risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile», e che «è pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa».

E le piccole riparazioni? Per l’art. 1609 c.c., quelle di piccola manutenzione a carico dell’inquilino «sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito»; in mancanza di patto, le stabiliscono gli usi locali.

In tutti questi casi la domanda di fatto è la stessa: com’era all’inizio, e quando è cambiato? È lì che una buona documentazione fa la differenza.

Che valore ha un video dello stato dell’immobile?

L’art. 2712 c.c. riguarda proprio le immagini: «Le riproduzioni fotografiche, informatiche o cinematografiche, le registrazioni fonografiche e, in genere, ogni altra rappresentazione meccanica di fatti e di cose formano piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, se colui contro il quale sono prodotte non ne disconosce la conformità ai fatti o alle cose medesime.»

Cosa succede quando l’altra parte la disconosce, e quale peso abbia un video nel tuo caso, lo stabilisce chi decide la controversia: nessun software può promettere un esito. Quello che puoi fare è rendere la documentazione difficile da contestare: datata, completa (stanza per stanza, senza buchi), dettagliata (l’oggetto preciso e la sua condizione) e condivisa con l’altra parte al momento della consegna, per esempio allegata o richiamata nel verbale.

Come documentare consegna e riconsegna con un video

Il metodo è lo stesso del verbale di consegna con video, in sintesi:

1. Luci accese, passo lento, telefono fermo; una stanza dopo l’altra, sempre nello stesso ordine.
2. Di’ il nome di ogni stanza entrando e i difetti già presenti uno per uno: «macchia sul soffitto del bagno, c’era già».
3. Apri armadi e pensili il cui contenuto fa parte della consegna; inquadra da vicino contatori, targhette e difetti.
4. Rifai lo stesso giro alla riconsegna, nelle stesse condizioni di luce.

Dall’app per iPhone ogni video diventa un report stanza per stanza (dotazioni, condizione della stanza, criticità) e un PDF datato con i fotogrammi. Dalla console, dalla CLI o dall’API, lo stesso spazio diventa uno Space Document: ogni oggetto con quantità, condizione, marca e modello quando sono leggibili, ogni problema con la sua gravità, ciascuno con i fotogrammi originali in cui compare e l’istante nel video, e ogni record controllato di nuovo sulla sua foto.

Cosa dice, e cosa non dice, il confronto tra due scansioni

Con due scansioni dello stesso immobile, il confronto elenca gli oggetti aggiunti, spostati, cambiati di quantità o di condizione, e i problemi nuovi, ciascuno con i fotogrammi di entrambe le scansioni. Console, CLI e API danno un oggetto per tolto solo se un fotogramma della riconsegna mostra il posto vuoto; ciò che la riconsegna semplicemente non ha inquadrato resta non visto, da verificare di persona. Nell’app per iPhone, «Confronta» mette a fianco gli elenchi delle due analisi: un elemento «rimosso» lì va controllato sulle immagini prima di contestarlo.

Il confronto non dice chi deve pagare, non distingue per te l’usura dal danno e non quantifica una riparazione: ti dà gli elementi, con le immagini, per discuterne in modo ordinato.

E negli affitti brevi?

Per le locazioni brevi (oggi definite dall’art. 207 del D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 come contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni) il deposito è spesso sostituito dagli strumenti delle piattaforme. Su Airbnb, per esempio, i danni passano dal Centro Soluzioni con tempi stretti: li trovi in Danni degli ospiti Airbnb: le prove da avere prima e dopo. La documentazione da preparare è la stessa: com’era prima, com’è dopo.

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