Cambio ospite negli affitti brevi: la checklist completa

Il cambio ospite è il momento in cui si decide se il prossimo soggiorno parte bene e se un eventuale danno dell’ultimo ospite si potrà dimostrare. Una checklist ripetuta sempre nello stesso ordine evita le dimenticanze; un video girato alla fine del giro, da cui Space Context ricava stanza per stanza dotazioni, condizioni e problemi con i fotogrammi del video, trasforma quella checklist in una prova datata. Qui trovi la lista completa, gli obblighi di legge da tenere d’occhio e un modo veloce per documentare tutto.

In breve

• Segui sempre lo stesso percorso: ingresso, soggiorno, cucina, camere, bagni, esterni, sicurezza.
• Gli alloggi in affitto breve devono avere rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori (art. 13-ter DL 145/2023), e il CIN esposto e indicato negli annunci.
• Al check-out, prima di pulire, documenta com’è la casa; dopo la pulizia, documenta com’è pronta per il prossimo ospite.
• Un video di due o tre minuti con l’app per iPhone diventa un report per stanza e un PDF datato con i fotogrammi.

Cosa controllare a ogni cambio ospite?

Stampa questa lista o copiala nel tuo gestionale. L’ordine conta: è lo stesso che seguirai nel video.

Ingresso

• Chiavi, telecomandi e badge: quanti ne hai consegnati e quanti sono tornati.
• Cassetta delle chiavi o serratura smart: codice cambiato se lo prevedi, batterie cariche.
• CIN esposto e leggibile.

Soggiorno

• Divano e cuscini: macchie, strappi, bruciature.
• TV e telecomandi presenti e funzionanti, Wi-Fi attivo.
• Pareti, pavimenti e infissi: segni nuovi, finestre che chiudono.

Cucina

• Stoviglie, pentole e posate contate per le quantità che contano.
• Elettrodomestici puliti e funzionanti: frigorifero, piano cottura, forno, lavastoviglie, macchina del caffè.
• Consumabili: sale, olio, caffè, detersivi, sacchi per i rifiuti.
• Frigorifero vuoto, nessun alimento dimenticato.

Camere

• Biancheria cambiata, coprimaterasso integro, materasso senza macchie.
• Armadi e cassetti vuoti; grucce al loro posto.
• Tende e tapparelle che si aprono e si chiudono.

Bagni

• Asciugamani e tappetini cambiati.
• Scarichi liberi, nessuna perdita sotto il lavabo o dal WC.
• Sanitari, box doccia e fughe: segni nuovi, muffa.
• Phon e cortesie al loro posto.

Esterni

• Arredi da esterno: quanti e in che stato.
• Piante, barbecue, ombrelloni chiusi.

Sicurezza e impianti

• Rilevatori di gas e di monossido di carbonio: premi il tasto di prova.
• Estintori al loro posto, con la scadenza della revisione in regola.
• Quadro elettrico, rubinetto generale dell’acqua, caldaia: nessuna spia di errore.
• Contatori, se il tuo contratto o le tue spese li richiedono.

Oggetti dimenticati

• Prese, cassetti dei comodini, sotto i letti, cassaforte.

Quali obblighi di sicurezza vanno verificati?

L’art. 13-ter del decreto-legge 145/2023, che ha introdotto il codice identificativo nazionale (CIN) per gli alloggi in locazione breve o per finalità turistiche, prevede tra l’altro:

• che tutte le unità immobiliari siano «dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge», con un estintore «ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano»;
• l’obbligo di esporre il CIN all’esterno dello stabile e di indicarlo in ogni annuncio, ovunque pubblicato e comunicato;
• sanzioni da 800 a 8.000 euro per chi non ha il CIN, e da 500 a 5.000 euro per chi non lo espone o non lo indica.

Attenzione: la norma parla di rilevatori di gas e monossido di carbonio, non di rilevatori di fumo. Il cambio ospite è il momento naturale per controllare che ci siano e che funzionino. Per gli obblighi della tua regione e del tuo Comune, verifica con un professionista o con l’ufficio competente.

Perché documentare il cambio ospite con un video?

Per due motivi diversi, in due momenti diversi.

Al check-out, prima di pulire, il video mostra com’è stata lasciata la casa. Se l’ospite ha rotto o portato via qualcosa, è la tua prova del «dopo», e su Airbnb hai tempi stretti per usarla: li trovi in Danni degli ospiti Airbnb: le prove da avere prima e dopo.

Dopo la pulizia, il video mostra com’è pronta la casa per il prossimo ospite. È la tua prova del «prima»: senza, un danno trovato al prossimo check-out è la tua parola contro la sua.

Un video è più veloce di trenta foto, e non lascia buchi tra una stanza e l’altra. E ha la voce: mentre filmi puoi dire ciò che la camera non vede, come «rilevatore provato, funziona» o «manca una tazza, ricomprata».

Come si gira il video in tre minuti

1. Luci accese, tapparelle aperte. La luce è ciò che rende leggibile un fotogramma.
2. Parti dall’ingresso e segui l’ordine della checklist.
3. Di’ il nome di ogni stanza entrando, e i difetti che noti.
4. Apri armadi, frigorifero e cassetti con dotazioni che contano, un secondo ciascuno.
5. Inquadra da vicino estintore, rilevatori, quadro elettrico e caldaia: sono quelli che serve ritrovare in fretta.
6. Cammina piano, con il telefono fermo: un video mosso perde i dettagli.

Se prepari anche la scansione per un assistente o per il tuo gestionale, questi sono i punti chiave che Space Context cerca in ogni fotogramma di un appartamento scansionato da console, CLI o API; quelli in grassetto ci sono quasi sempre:

Cosa ottieni dal video

Con l’app per iPhone, in pochi minuti hai per ogni stanza la descrizione, gli arredi, gli elettrodomestici e le dotazioni riconosciuti, la condizione e le criticità, e un PDF visuale con i fotogrammi del video: conservalo per ogni cambio, perché quando registri di nuovo lo stesso spazio i fotogrammi precedenti vengono sostituiti, mentre il PDF resta la tua copia datata.

Al cambio successivo, «Confronta» mette a fianco le due analisi: elementi aggiunti e rimossi, problemi nuovi e risolti, stanze con lo stato aggiornato. Un elemento «rimosso» vuol dire che la nuova analisi non lo elenca: controllalo sulle immagini prima di parlarne con l’ospite, spesso è solo rimasto fuori dall’inquadratura.

Lo stesso video serve anche agli ospiti: Wi-Fi, riscaldamento, rifiuti e chiavi raccontati a voce diventano la guida per gli ospiti della casa vacanza, con codici e password protetti. E la prima volta, per l’inventario completo, segui la guida all’inventario della casa vacanza con un video.

Inizia dal prossimo check-out

Scarica Space Context per iPhone e filma il prossimo cambio ospite seguendo la checklist: la prima scansione del mese è gratuita, con video fino a 3 minuti. Con Space Context Pro (9,99 € al mese o 69,99 € all’anno) hai 20 scansioni al mese e video fino a 6 minuti.