Danni degli ospiti Airbnb: le prove da avere prima e dopo

Quando un ospite rompe o porta via qualcosa, su Airbnb hai pochi giorni per chiedere il rimborso, e quello che conta è poter mostrare com’era la casa prima del soggiorno e com’è dopo. Un video girato al cambio ospite, da cui Space Context ricava stanza per stanza dotazioni, condizioni e problemi con i fotogrammi del video, è proprio il tipo di documentazione che Airbnb chiede: foto o video, e un elenco dei beni con le loro condizioni. Qui trovi cosa dicono oggi le regole di Airbnb, i tempi, e come prepararti prima che il danno succeda.

In breve

• Airbnb indica 14 giorni dal check-out per chiedere il rimborso nel Centro Soluzioni; l’ospite ha 24 ore per rispondere. I Termini della protezione danni parlano anche di 30 giorni per il modulo di richiesta.
• Le prove chieste: foto o video, preventivi o ricevute; per i beni, un inventario con marca, modello e condizioni.
• La normale usura non è coperta: serve mostrare lo stato di prima, non solo il danno.
• Filma la casa a ogni cambio ospite: l’app per iPhone restituisce un report stanza per stanza e un PDF datato con i fotogrammi.

Cosa chiede Airbnb per un rimborso danni?

La pagina di assistenza sulla protezione danni per gli host descrive il percorso in tre passi. Il primo è documentare: «Documenta il problema con foto o video e preventivi e/o ricevute per la riparazione o la pulizia». Il secondo è chiedere il pagamento all’ospite: «Entro 14 giorni dal check-out dell’ospite responsabile, invia una richiesta di risarcimento nel Centro Soluzioni», e «il tuo ospite avrà 24 ore per rispondere alla richiesta». Il terzo arriva se l’ospite non risponde, paga solo in parte o rifiuta: a quel punto puoi chiedere il rimborso ad Airbnb nell’ambito della protezione danni.

I Termini della protezione danni per gli host (aggiornati al 1° agosto 2026) entrano più nel dettaglio. Tra le altre cose, prevedono:

• un termine di trenta giorni dalla data di check-out per inviare il modulo di richiesta di pagamento;
• la prova della proprietà o della responsabilità sui beni, sotto forma di ricevute, fotografie, video, documenti o altre prove consuete;
• un inventario completo dei beni persi, distrutti o danneggiati, con la descrizione di marca e modello, la data di acquisto e le condizioni al momento della perdita.

Le regole possono cambiare: prima di contare su una scadenza, controlla sempre le pagine di Airbnb in vigore il giorno del check-out.

Perché servono le prove di prima, non solo quelle del danno?

Una foto del divano macchiato dimostra la macchia, non che l’ha fatta l’ultimo ospite. Tra ciò che non è coperto, la pagina di Airbnb elenca i «danni da normale usura» e la pulizia legata alle normali operazioni di check-out. I Termini escludono anche il degrado dovuto all’uso, all’età o alla mancanza di manutenzione. In pratica, la domanda a cui devi rispondere è sempre la stessa: com’era prima?

Per rispondere servono tre cose:

1. Una data: un documento fatto al cambio ospite precedente, non ricostruito dopo.
2. Il dettaglio: l’oggetto preciso, con marca e modello quando li hai, e la sua condizione («macchina del caffè a capsule De’Longhi, buone condizioni»), non «cucina in ordine».
3. L’immagine: il fotogramma in cui quell’oggetto si vede, intatto.

Dieci foto scattate di corsa tra un ospite e l’altro lasciano quasi sempre scoperto proprio l’oggetto su cui nasce la discussione. Un video continuo, girato con calma, passa da una stanza all’altra senza buchi.

Come documentare la casa prima e dopo ogni soggiorno?

Lo stesso percorso, a ogni cambio:

1. Dopo la pulizia, prima del nuovo ospite, accendi tutte le luci e filma la casa stanza per stanza, con il telefono fermo.
2. Di’ il nome di ogni stanza quando entri: la narrazione lega i fotogrammi alle aree.
3. Apri armadi, cassetti e pensili con dotazioni che contano: stoviglie, biancheria, piccoli elettrodomestici.
4. Inquadra da vicino gli oggetti di valore e le loro targhette (marca, modello), un paio di secondi ciascuno.
5. Di’ a voce i difetti già presenti: «graffio sul tavolo, c’era già», «tenda strappata in camera, da sostituire».
6. Dopo il check-out, prima di pulire, rifai lo stesso giro nello stesso ordine.

Con l’app per iPhone il video dura fino a 3 minuti con il piano gratuito e fino a 6 con Space Context Pro: per un bilocale bastano. Per l’inventario completo della casa, la prima volta, segui la guida all’inventario della casa vacanza con un video.

Cosa ottieni da ogni video?

Space Context estrae i fotogrammi, trascrive ciò che dici e, in pochi minuti, restituisce l’analisi della casa. Dall’app per iPhone hai:

• il report stanza per stanza: arredi, elettrodomestici e dotazioni riconosciuti, la condizione della stanza e le criticità;
• il PDF visuale con i fotogrammi, datato: è la copia da conservare per ogni cambio ospite, perché quando registri di nuovo lo stesso spazio i fotogrammi della registrazione precedente vengono sostituiti, mentre il PDF resta;
• «Confronta» tra due scansioni dello stesso spazio: elementi aggiunti e rimossi, problemi nuovi e risolti, aree con lo stato aggiornato.

Con lo stesso account, lo spazio registrato con l’app si apre anche nella console come Space Document, più dettagliato: ogni oggetto con quantità, condizione, marca e modello quando sono leggibili, e i fotogrammi originali in cui compare, con l’istante nel video. È l’elenco che i Termini di Airbnb chiedono per i beni danneggiati.

Un’avvertenza sul confronto dell’app: un elemento «rimosso» lì vuol dire che la seconda analisi non lo elenca, non che una foto ne mostri l’assenza. Prima di scrivere all’ospite, controllalo sulle immagini. Il confronto della console e dell’API è più severo: dà un oggetto per tolto solo se un fotogramma mostra il posto vuoto, e tiene a parte ciò che semplicemente non è stato inquadrato. Come funziona, con un esempio reale, è spiegato nel verbale di consegna con video.

I tempi, in pratica

Cosa Space Context non fa

• Non è collegato ad Airbnb: non invia richieste e non legge prenotazioni. Le prove le alleghi tu nel Centro Soluzioni.
• Non decide chi paga e non stima il danno: documenta com’era e com’è, con le immagini.
• Non garantisce il rimborso: se la documentazione basta lo decide Airbnb, caso per caso.
• Non vede ciò che non hai filmato: un armadio chiuso resta una lacuna, e il report la segnala nella sezione sulla copertura.

Inizia dal prossimo cambio ospite

Il momento giusto per preparare la prova di un danno è prima che succeda. Scarica Space Context per iPhone, filma la casa al prossimo cambio e conserva il PDF: la prima scansione del mese è gratuita. Se gestisci molti alloggi e vuoi il confronto con conferma fotografica dentro il tuo gestionale, apri la console e provalo gratis sullo spazio demo.