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title: "Verbale di consegna immobile con video: come farlo bene"
description: "Cosa scrivere nel verbale di consegna e di riconsegna, perché un video con fotogrammi datati aiuta e come leggere il confronto tra due scansioni."
lang: it
date: 2026-10-11
tags: ["verbale di consegna", "check-in e check-out", "stato dell'immobile", "affitti brevi"]
source_url: https://spacecontext.app/it/blog/verbale-consegna-riconsegna-immobile-video/
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# Verbale di consegna immobile con video: come farlo bene

Cosa scrivere nel verbale di consegna e di riconsegna, perché un video con fotogrammi datati aiuta e come leggere il confronto tra due scansioni.

Il verbale di consegna descrive com'è l'immobile, e cosa contiene, nel momento in cui passa di mano; il verbale di riconsegna lo descrive di nuovo alla fine, e la differenza tra i due è ciò su cui si discute. Un video datato, da cui si ricavano fotogrammi legati a ogni stanza, oggetto e problema, rende quella descrizione verificabile. Con due scansioni dello stesso immobile, il confronto di console, CLI e API elenca cosa è stato aggiunto, spostato o è cambiato, e dà per tolto o risolto solo ciò che un fotogramma mostra.

**In breve**

- Un buon verbale descrive stanza per stanza arredi, dotazioni, condizioni e difetti già presenti, con immagini e data.
- Per le locazioni, l'art. 1590 del codice civile lega la restituzione alla descrizione fatta dalle parti; come si applica al tuo caso, verificalo con un professionista.
- Un video narrato copre più dettagli di una serie di foto, e ogni record che ne deriva cita i fotogrammi in cui compare.
- Nel confronto di console, CLI e API «non visto» resta separato da «tolto»: un oggetto è dato per sparito solo se un fotogramma mostra il posto vuoto. Il «Confronta» dell'app elenca gli elementi rimossi per nome, senza questa verifica.
- L'app per iPhone produce il report con PDF; console, CLI e API fanno il confronto con conferma fotografica, e l'API permette di portarlo in un PMS.

## Che cosa deve contenere il verbale di consegna di un immobile?

Ogni contratto e ogni struttura ha il suo modulo. In pratica, però, un verbale che regge alla riconsegna contiene sempre le stesse cose:

- **chi, dove, quando**: le parti, l'indirizzo, la data e l'ora della consegna;
- **chiavi e accessi**: quante copie, telecomandi, badge, codici consegnati;
- **contatori**, se nel tuo caso contano le letture;
- **stanza per stanza**: arredi, elettrodomestici e dotazioni, con le quantità quando hanno un valore (stoviglie, biancheria, sedie);
- **condizioni** di pareti, pavimenti, infissi, sanitari ed elettrodomestici;
- **difetti già presenti**, descritti con precisione: «graffio di circa 5 cm sul piano del tavolo», non «tavolo usato»;
- **immagini datate** di tutto quanto sopra;
- la firma delle parti, quando il verbale è un documento condiviso.

Il punto debole di molti verbali è il penultimo: dieci foto scattate di fretta lasciano scoperto proprio l'angolo su cui, mesi dopo, nasce la discussione. Space Context non sostituisce il documento che firmi: ti dà la descrizione dettagliata e le prove fotografiche da allegare o richiamare.

## Perché il verbale conta così tanto alla riconsegna?

Nelle locazioni il codice civile collega la restituzione proprio alla descrizione iniziale. L'[art. 1590 c.c.](https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:regio.decreto:1942-03-16;262~art1590) dice che il conduttore deve restituire la cosa «nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto», e aggiunge che «in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione».

In pratica, la descrizione iniziale è il riferimento con cui si confronta lo stato alla riconsegna, e senza descrizione la legge presume il buono stato di manutenzione. Come questo si applichi al tuo caso (locazione abitativa, transitoria, affitto breve tramite OTA, gestione del deposito cauzionale) non è una questione che un software può decidere: verifica con un avvocato, un consulente o la tua associazione di categoria.

## Come si fa il verbale di consegna con un video?

Un video ha due vantaggi su una serie di foto. È **continuo**, quindi passa da una stanza all'altra senza buchi. E ha **la voce**: puoi dire ciò che la camera non vede o non capisce, come «la macchia sul divano c'era già» o «la lavastoviglie perde, segnalato al proprietario».

Space Context estrae i fotogrammi dal video, trascrive ciò che dici e restituisce stanze, oggetti, condizioni e problemi. Nello Space Document, il documento strutturato in cui si trasforma ogni scansione, ogni record ricavato dal video porta con sé `evidence`: i fotogrammi in cui è stato visto, con il loro istante nel video (`timestamp_ms`). Sono i fotogrammi originali, mai ritoccati.

Per girarlo bene:

1. **Accendi tutte le luci** e cammina piano, con il telefono fermo.
2. **Di' il nome di ogni stanza** quando entri («questa è la cucina»): la narrazione lega i fotogrammi alle aree.
3. **Apri armadi, cassetti e pensili** il cui contenuto fa parte della consegna.
4. **Inquadra da vicino** targhette, numeri dei contatori e difetti, per un secondo o due.
5. **Di' a voce i difetti già presenti**, uno per uno.
6. Se carichi il video dalla console, **resta entro i 10 minuti**: un video può arrivare a 4 GB, e dieci minuti in 1080p ne occupano circa 1,2.

Prova il flusso sul tuo prossimo cambio: [scarica Space Context per iPhone](https://apps.apple.com/app/id6774555358) e gira il video della consegna, oppure apri la [console](https://spacecontext.app/developers/console/) e guarda gratis il confronto della demo descritta più sotto.

## Come si confrontano consegna e riconsegna?

Con due scansioni dello stesso immobile fatte da console, CLI o API, il confronto mette in fila ciò che è cambiato, e per ogni voce mostra i fotogrammi di entrambe le scansioni:

| Nel confronto | Che cosa significa |
| --- | --- |
| Aggiunto | Presente alla riconsegna, non alla consegna |
| Spostato | Lo stesso oggetto, in un'altra stanza |
| Quantità o condizione cambiata | Per esempio da «buono» a «danneggiato» |
| Problema nuovo | Una criticità che alla consegna non c'era |
| Tolto, risolto | **Confermato**: un fotogramma della riconsegna mostra il posto senza l'oggetto, o senza il problema |
| Non visto | C'era alla consegna, la riconsegna non lo mostra: può mancare, o non è stato ripreso |

### «Non visto» non vuol dire «sparito»

Un video mostra solo ciò che la camera ha inquadrato, e due analisi dello stesso spazio non elencano mai esattamente gli stessi oggetti. Se il confronto desse per sparito tutto ciò che non ritrova, ogni riconsegna girata in fretta produrrebbe un elenco di accuse sbagliate. Per questo le due liste restano separate: ciò che è confermato da un'immagine e ciò che va controllato di persona.

La conferma arriva dalla seconda scansione stessa. Quando riscansioni uno spazio creato da console, CLI o API, l'analisi riceve l'inventario della scansione precedente come lista di controllo: ricollega ciò che rivede e segnala un'assenza solo con il fotogramma del posto vuoto. Negli altri casi (scansioni non consecutive, o spazi registrati con l'app) i record si abbinano per contenuto, per stanza e per nome generico, e ciò che manca resta «non visto».

La regola pratica che ne segue: **gira la riconsegna come la consegna**, con le stesse stanze, nello stesso ordine e con gli armadi aperti.

## Un esempio reale: la demo di Brisbane

Lo spazio dimostrativo di Space Context è un bilocale vero a Brisbane, scansionato due volte tramite l'API: cinque foto al check-in, un video narrato di 35 secondi al check-out. Le foto sono di Chris Olszewski (Kgbo), con licenza CC BY-SA 4.0; la narrazione è inventata per l'esempio. Questo è il riepilogo reale del confronto:

```json
{
  "areas_added": 0, "areas_removed": 0,
  "items_added": 5, "items_removed": 0, "items_not_seen": 0,
  "items_moved": 0, "items_changed": 0,
  "issues_new": 2, "issues_resolved": 0, "issues_not_seen": 1
}
```

Letto da un gestore, dice tre cose utili:

- **Cinque oggetti «aggiunti»**: frigorifero, bollitore, macchina del caffè a capsule, bidoni e una coperta di scorta. Non sono comparsi dal nulla: l'inventario del check-in, ricavato da cinque foto, non li elencava. Un check-in povero produce «aggiunti» alla riconsegna, ed è il motivo per cui la consegna va filmata con la stessa cura dell'uscita.
- **Due problemi nuovi**, tra cui il cavo allentato della stufetta in bagno, con gravità alta e tre fotogrammi del check-out come prova (a 28, 30 e 31 secondi). Anche la camera da letto passa da «good» a «fair», cioè da buono a discreto.
- **Un problema «non visto»**: il cavo libero accanto al mobile del soggiorno, documentato al check-in, non compare al check-out. Il confronto non lo dà per risolto, perché nessun fotogramma del check-out conferma che il problema non c'è più.

Nessun oggetto risulta tolto: tutto ciò che il check-in aveva registrato è stato ritrovato. Puoi rifare lo stesso confronto con una chiave di test gratuita:

```bash
npx spacecontext login --test
npx spacecontext scans spc_demo
npx spacecontext diff spc_demo --from scn_demo_previous
```

## App per iPhone o console: quale strada per consegna e riconsegna?

| | App per iPhone | Console, CLI, API |
| --- | --- | --- |
| Come registri | Video girato nell'app | Video caricato (fino a 4 GB e 10 minuti) o fino a 120 foto |
| Cosa ottieni | Report stanza per stanza, PDF visuale con i fotogrammi, Agent Skill, JSON | Space Document con fotogrammi di prova, export Skill e Markdown |
| Confronto | «Confronta» tra due scansioni dello stesso spazio | Confronto con «tolto» e «risolto» solo se confermati da un fotogramma |
| Costo | Crediti o Space Context Pro (9,99 € al mese o 69,99 € all'anno, 20 scansioni al mese) | Prima scansione reale gratuita con una carta salvata, poi 1,00 $ a scansione da credito prepagato |

Nell'app, «Confronta» mette a fianco gli elenchi delle due analisi: elementi aggiunti e rimossi, problemi nuovi e risolti, aree con lo stato aggiornato. È un colpo d'occhio rapido; un elemento «rimosso» lì va verificato sulle immagini prima di parlarne con l'ospite o l'inquilino. Conserva anche il PDF di ogni scansione: quando registri di nuovo lo stesso spazio, i fotogrammi della registrazione precedente vengono sostituiti, mentre il PDF resta la tua copia datata con le immagini.

Per il confronto con conferma fotografica, crea lo spazio dalla console (in inglese, nessun codice da scrivere) o dal terminale, e riscansionalo alla riconsegna. Dal terminale, seguendo la [guida a check-in e check-out](https://spacecontext.app/developers/docs/guides/check-in-check-out/) (in inglese):

```bash
npx spacecontext scan consegna.mp4 --name "Bilocale 4B" --type apartment --language it
npx spacecontext scan riconsegna.mp4 --space spc_3f…
npx spacecontext diff spc_3f… --from scn_…
```

Se usi un PMS o un gestionale, lo stesso confronto è una chiamata API (`GET /v1/spaces/{id}/diff`), e il webhook `scan.completed` ti avvisa quando la scansione di riconsegna è pronta: i dettagli sono nella pagina su [Agent Skill e confronti](https://spacecontext.app/developers/docs/api/skills-and-diff/) e nella panoramica [Space Context per sviluppatori](https://spacecontext.app/it/developers/). Space Context non ha integrazioni già pronte con OTA o PMS: l'API è ciò che permette di costruirle.

Collegando un assistente come Claude o ChatGPT al server MCP, puoi anche chiedere a parole: «Confronta la scansione di consegna e quella di riconsegna del Bilocale 4B ed elenca cosa è danneggiato o manca, con le foto». L'assistente separa ciò che è confermato da ciò che *potrebbe* mancare. Per gli spazi registrati con l'app, questo confronto richiede di concedere all'assistente l'accesso ai valori sensibili.

## Che cosa il confronto non fa

Il confronto dice cosa è cambiato tra due registrazioni e lo mostra con le immagini. Non stabilisce chi deve pagare, non quantifica un danno e non è una perizia. Prima di trarre conclusioni, controlla in entrambi i documenti la sezione `coverage`: elenca ciò che il video non ha mostrato bene, come un armadio chiuso o una stanza al buio. Per l'inventario completo di una casa vacanza, prima ancora della consegna, vedi anche la guida all'[inventario della casa vacanza con un video](https://spacecontext.app/it/blog/inventario-casa-vacanza-video/).

## Inizia dalla prossima consegna

Il modo più semplice è girare il prossimo verbale con il telefono: [scarica Space Context per iPhone](https://apps.apple.com/app/id6774555358), filma la consegna e conserva il PDF. Se gestisci molti immobili o vuoi il confronto con conferma fotografica dentro il tuo gestionale, [crea una chiave di test gratuita](https://spacecontext.app/developers/console/) e prova il confronto sulla demo di Brisbane prima di usarlo sui tuoi.

## Domande frequenti

### Il video sostituisce il verbale di consegna firmato?

No. Il video e il report che ne ricavi documentano lo stato dell'immobile con data e fotogrammi, e puoi allegarli o richiamarli nel verbale. Quale forma e quale valore debba avere il verbale nel tuo caso va verificato con un professionista.

### Nel confronto tra consegna e riconsegna, cosa significa «non visto»?

Che un oggetto o un problema c'era nella prima scansione e non compare nella seconda, senza una conferma. Può mancare davvero oppure non essere stato inquadrato: va controllato prima di contestarlo a qualcuno.

### Quando Space Context dice che un oggetto è stato tolto?

Solo quando un fotogramma della scansione successiva mostra il posto dove si trovava, vuoto. Succede quando riscansioni lo stesso spazio creato da console, CLI o API: la nuova analisi riceve l'inventario precedente come lista di controllo.

### Meglio l'app per iPhone o la console per consegna e riconsegna?

L'app è il modo più rapido per girare il video e avere il report in PDF con i fotogrammi. Console, CLI e API fanno il confronto con conferma fotografica e, tramite l'API, si possono integrare in un PMS: la prima scansione reale è gratuita con una carta salvata, poi costa 1,00 $.